Où vont-ils tous? Courants migratoires et demande résidentielle dans les villes de Toronto, Vancouver et Calgary

Malgré les fluctuations économiques, les plus grandes villes du Canada ont attiré la population de manière constante au cours de la dernière décennie, ce qui est bon signe pour le secteur du logement.

Lorsqu’une ville attire de nouveaux habitants, cela indique que son économie est forte et que la nouvelle se répand. Si l’on constate un exode prononcé, on pourrait être en présence d’une situation opposée. Comme les trois marchés immobiliers qui retiennent le plus l’attention ces derniers temps sont ceux de Vancouver, Toronto et Calgary, nous avons cherché à savoir si les gens s’installaient dans ces villes (ou, plus précisément, dans ces régions métropolitaines de recensement, qui englobent une grande partie des banlieues qui les entourent) ou s’ils les quittaient. Nous avons découvert que la tendance générale était à la migration vers ces villes, et ce, peu importe les conditions économiques, et nous avons toutes les raisons de croire qu’il en sera de même dans les années à venir.Vancouver_Skyline_September

Il existe trois types de « migration » vers une ville : la migration à partir d’autres régions de la province (intraprovinciale), la migration à partir d’autres régions du pays (interprovinciale) et la migration à partir d’autres pays (immigration). Pour tous ces cas, nous avons étudié les résultats nets. Par exemple, lorsque nous parlons de la migration intraprovinciale nette vers Toronto, nous parlons de la différence entre le nombre de personnes qui s’installent dans la ville et le nombre de personnes qui la quittent pour d’autres régions de l’Ontario. Nos données proviennent de Statistique Canada pour la période allant de 2001-2002 à 2013-2014[1] (les données pour 2014-2015 seront publiées plus tard cette année).

L’immigration est le principal facteur jouant sur la population de Toronto. En fait, environ 619 000 personnes ont afflué vers cette ville au cours des dix dernières années et, en net, tous étaient de nouveaux arrivants au Canada. Lorsque l’on observe les résultats nets pour la période de cinq ans se terminant en 2013-2014, près de 13 000 personnes ont quitté la ville pour une autre province et 98 000 personnes de plus l’ont quittée pour s’installer ailleurs en Ontario. (Cette dernière statistique est un signe des possibilités croissantes de carrière à l’extérieur de Toronto. Prenons l’exemple de la ville d’Hamilton, en Ontario, dont la migration entrante nette en provenance d’autres régions de la province a augmenté tandis que Toronto voyait des sorties pour la même période.) Cependant, la croissance nette due à l’immigration était de plus de 395 000 habitants pour cette même période de cinq ans, ce qui suggère que les gens provenant d’autres pays continuent de choisir Toronto comme ville de résidence.

Toronto Migration

 

L’histoire de Vancouver est semblable à celle de Toronto. Au cours de la dernière décennie, un nombre net d’environ 280 000 personnes a élu domicile dans la ville. Jusqu’en 2012, des gens d’autres provinces venaient s’y installer, mais des possibilités d’emploi relativement élevées dans les autres provinces de l’Ouest canadien semblent avoir mis un frein à cette tendance. En chiffres nets, environ 1 400 personnes ont quitté Vancouver pour d’autres provinces au cours des cinq dernières années, et 14 000 autres pour d’autres régions de la province. Par contre, l’immigration nette a ajouté près de 143 000 habitants à la population de Vancouver pour la même période. Ces données confirment la thèse voulant qu’un grand nombre de personnes s’établissent dans la région du Lower Mainland chaque année et y achètent éventuellement une maison, contrairement à la croyance populaire qui voudrait que le marché soit influencé par des spéculateurs.

Toronto Migration

Les courants migratoires les plus importants sont enregistrés à Calgary, ce qui est de bon augure pour le marché immobilier de cette ville. À la différence de Vancouver et Toronto, Calgary a attiré la population provenant d’autres régions de la province et du Canada de manière constante durant la dernière décennie.

En observant uniquement la migration en Alberta, on recense quelques années (de 2005-2006 à 2008-2009) où le nombre de personnes provenant d’ailleurs dans la province venant vivre à Calgary était négatif, lors d’une période creuse pour l’embauche dans les sièges sociaux du secteur de l’énergie. Cependant, lorsque l’on examine les résultats nets, le nombre de personnes choisissant de quitter leur province de résidence pour venir s’installer dans cette ville n’est devenu négatif qu’à une seule reprise au cours des dix dernières années, soit en 2009-2010. Ce que nous pouvons voir jusqu’à ce point dans le cycle en cours, c’est que malgré un secteur de l’énergie plus faible, un plus grand nombre de personnes provenant d’ailleurs au Canada choisissent de s’établir à Calgary que de la quitter.

Toronto Migration

Le bond le plus remarquable à sa population provient de l’immigration, le nombre d’immigrants annuels net ayant doublé durant la dernière décennie. Par le passé, Calgary ne faisait pas partie des choix envisagés par les immigrants lorsqu’ils considéraient l’endroit dans le monde où ils aimeraient mettre à profit leurs compétences et leur capital, mais aujourd’hui, son économie dynamique n’est plus un secret.

 

Bien sûr, nous pourrions voir une diminution de la croissance annuelle au cours des prochaines années au fur et à mesure que le secteur de l’énergie règle ses problèmes d’offre excédentaire, mais la vigueur de la dernière décennie est aussi un indicateur de la réputation croissante de Calgary, autant au pays qu’ailleurs dans le monde, d’endroit où il fait bon vivre et travailler. Grâce à son économie de plus en plus diversifiée, la croissance future de sa population ne semble pas être en danger.

 

Une population croissante ne se traduit pas immédiatement par une hausse de la demande sur le marché immobilier. En effet, comme ce sont généralement de jeunes adultes qui déménagent, c’est le plus souvent le marché de la location qui est favorisé dans les premiers temps, une demande accrue sur le marché résidentiel suivant quelques années plus tard. Cependant, les chiffres ne mentent pas : le pouvoir économique et la population des grandes villes canadiennes sont à la hausse, deux tendances prometteuses pour leur marché immobilier.

 

[1] Les données couvrent la période allant du 1er juillet 2013 au 30 juin 2014.

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