Tout est une question de population : le rôle des données démographiques dans l’accroissement de la demande immobilière

Malgré le nouveau tumulte économique dans le monde, le marché immobilier du Canada continue de bien se porter. À quoi devons-nous attribuer cette force soutenue? Aux faibles taux d’intérêt? Au nombre croissant d’emplois à temps plein? Aux investissements extérieurs? Toutes ces réponses sont bonnes, mais avez-vous considéré les données démographiques? La population canadienne a atteint « l’âge idéal » pour devenir propriétaire.

Même si les taux d’intérêt avaient été plus élevés et la règlementation plus sévère, le facteur démographique aurait soutenu un marché immobilier solide au cours des dernières années. Malgré la crise émanant de la Chine et d’ailleurs dans le monde, il est de plus en plus facile de comprendre pourquoi le marché immobilier se porte bien dans plusieurs villes partout au Canada et pourquoi il y a encore place à la croissance pour ces marchés.

Nous le savons bien: les Canadiens sont de plus en plus âgés et c’est l’histoire de notre population. Pourtant, ce n’est qu’une facette de l’histoire. L’autre est qu’il y a une vaste cohorte de « post-boomers », nés après 1980, qui ont maintenant atteint l’âge parfait pour faire leur entrée sur le marché de l’immobilier. Généralement, les acheteurs d’une première maison sont à la fin de la vingtaine ou au début de la trentaine, et c’est exactement l’âge auquel sont rendus ces post-boomers. Étant donné que certaines études suggèrent que le premier acheteur typique est âgé de 29 ans, jetons un coup d’œil à ce segment du marché. Depuis une dizaine d’années, les post-boomers ont commencé à atteindre cet âge, et leur nombre ne fait qu’augmenter. Après un recul dans les années 90, le nombre de personnes âgées de 29 ans au Canada est passé à 428 000 en 2004. En comparaison, ils étaient 495 000 en 2014, une augmentation de 16 pour cent. Grâce à la chute des taux hypothécaires au cours de cette période, le nombre d’acheteurs a bien sûr augmenté et les prix ont suivi en conséquence dans plusieurs marchés.

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Vancouver et Toronto, théâtres de bon nombre de guerres des enchères dans plusieurs quartiers, sont de bons exemples de cette histoire démographique. Pour avoir une meilleure idée des segments des jeunes acheteurs dans ces villes, nous avons examiné une tranche de la population un peu plus vaste, en nous penchant sur les tendances au sein du groupe de 25 à 29 ans et de celui des 30 à 34 ans.

Toronto_FR_corrected

Dans le cas de Toronto, le nombre de personnes âgées de 25 à 29 ans n’a jamais connu de déclin (probablement parce que la ville attire beaucoup de jeunes de partout ailleurs dans la province et au pays), mais le segment des 30 à 34 ans était à la baisse jusqu’en 2010. Cependant, il est depuis fortement à la hausse, ce qui crée un marché de propriétaires immobiliers potentiels. Fait intéressant, la situation était presque opposée à Vancouver, où le nombre de jeunes de 25 à 29 ans était à la baisse entre 2010 et 2013, avant de connaître une légère hausse en 2014. Le groupe de 30 à 34 ans connaît par contre une forte croissance depuis 2008, ce qui coïncide presque parfaitement avec le moment où les taux hypothécaires ont chuté.

Vancouver_FR_corrected

L’incidence des post-boomers est un argument convaincant pour réfuter toute suggestion voulant que le Canada soit une bulle immobilière pouvant éclater à tout moment. De toute évidence, ce dont nous avons été témoins au cours des récentes années est une demande causée par les données démographiques qui favorise la vente des maisons et une hausse des prix. Lorsque l’on se tourne vers l’avenir, les prévisions en matière de population suggèrent que le segment d’âge des premiers propriétaires continuera de croître au cours des dix prochaines années au moins. Cela signifie que la demande immobilière continuera elle aussi de croître, non pas à cause des spéculateurs, mais bien parce que de plus en plus de gens atteindront l’âge idéal pour acheter une propriété.

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