Vendre sa maison : l’art de fixer le bon prix

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Cette chronique est publiée par la Banque Nationale dans le cadre d’une série spéciale entourant le Concours « 1 an sans hypothèque avec Royal LePage », en vigueur au Québec seulement du 1er février au 31 juillet 2016. Apprenez-en plus au royallepage.ca/1an.

S’il y a une décision qui peut être coûteuse, c’est bien celle de vendre sa maison à un mauvais prix. Trop cher ? On pourrait faire fuir les acheteurs et perdre un temps précieux. Pas assez cher ? C’est de l’argent qu’on laisse peut-être sur la table…

Comment fixer un prix « juste » pour la vente de sa propriété ?

Simon Beauchemin, évaluateur agréé, nous fait part de son approche lorsqu’il est mandaté par des futurs vendeurs, des acheteurs intéressés ou des institutions financières qui souhaitent obtenir une opinion impartiale sur la valeur marchande d’une maison.

Les facteurs influençant le prix d’une maison

  1. Beauchemin y va d’emblée d’un avertissement : « La valeur émotive ne devrait pas influencer le prix d’une maison. Il faut s’en dissocier. »

La valeur d’une maison varie plutôt selon des facteurs bien concrets : son secteur, la dimension du terrain et de la superficie habitable, le nombre de pièces, la présence d’un garage, la qualité de l’enveloppe extérieure (toit, brique, fenêtres, fondations) et celle de la finition intérieure -en particulier celle de la cuisine et des salles de bain. Chacun de ces attributs a son prix sur le marché, qui diffère selon les secteurs et le type de propriété. Alors que ce n’est probablement pas le cas de la qualité du bois exotique qu’on a magasiné pendant des semaines pour le plancher du sous-sol…

Et l’évaluation foncière ?

Ces facteurs sont aussi considérés dans l’évaluation foncière faite par la municipalité, indique Simon Beauchemin. « Le problème avec l’évaluation foncière, poursuit-il toutefois, c’est qu’elle est en général déphasée. La valeur aujourd’hui d’une maison d’un point de vue municipal est basée par exemple sur le rôle de juillet 2012. Or, si on vend dans un marché très actif, comme le Grand Montréal, on aura certainement un écart entre la valeur marchande proposée par un évaluateur agréé et l’évaluation foncière. Il s’en passe des choses en quatre ans ! »

L’évaluation foncière à elle seule ne devrait donc pas être un critère dans la fixation du prix de vente de sa propriété. L’évaluateur agréé met aussi en garde contre la croyance voulant qu’on puisse lui appliquer un simple ratio : il ne suffit pas simplement d’afficher sa maison à un prix 1,5 fois plus cher que l’évaluation municipale… « Ces ratios varient selon le marché et le type de propriété », dit M. Beauchemin.

La maison dans le marché

Le « bon prix » dans un marché concurrentiel dépend grandement de celui des autres maisons en vente, d’où l’importance de vérifier ce que l’on nomme les comparables.

« Après avoir visité la maison, avant d’émettre notre opinion sur sa valeur marchande, on doit impérativement la placer dans le contexte concurrentiel actuel », explique M. Beauchemin.

On peut donc regarder le prix auquel se sont vendues les propriétés semblables avoisinantes au cours des derniers mois, mais aussi (et surtout) s’attarder sur celles qui sont dans le marché en même temps que la nôtre. Un courtier immobilier qui connaît bien le secteur dans lequel on souhaite vendre est alors un allié précieux pour nous orienter vers un prix concurrentiel.

« S’il y a 20 autres copropriétés en vente dans notre secteur, on sera peut-être plus souple que si on a un produit considéré comme rare », donne en exemple l’évaluateur agréé. Après tout, on n’échappe pas à la classique relation entre l’offre et la demande.

La situation familiale et financière

« Il y a ce que notre maison vaut selon le marché, et il y a notre situation personnelle », dit enfin Simon Beauchemin. Par exemple : une personne qui doit vendre rapidement pour cause de déménagement outre-mer devra peut-être revoir son prix à la baisse comparativement à une famille qui a tout son temps. La situation personnelle d’un propriétaire influence donc d’une certaine façon le « bon prix » pour sa maison.

De la même façon, il faut considérer l’hypothèque attachée à la propriété. Si l’évaluation de la valeur marchande suggère un prix qui ne couvre pas le montant de la dette, il serait peut-être préférable de repousser la vente jusqu’au moment où le marché sera plus favorable…

N’hésitez pas à communiquer avec l’un des directeurs développement hypothécaire de la Banque Nationale. Ils sauront prévoir avec vous les frais liés à l’achat de la maison et vous référer à un expert pour une bonne planification financière.

Les informations présentées dans cet article le sont à titre informatif seulement et ne sont pas exhaustives. Elles ne créent aucune obligation légale ou contractuelle pour la Banque Nationale et les entités de son groupe. Pour toute question sur vos options de financement, veuillez consulter votre directeurs développement hypothécaire de la Banque Nationale.

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