L’appréciation modérée des prix de l’immobilier à Montréal intimement liée à la composition démographique

Par Dominic St-Pierre, directeur principal, Royal LePage, Région du Québec

Ce blogue économique est le premier d’une série mensuelle sur la province de Québec.

Montréal est reconnue de par le monde comme une ville distincte, classée dans une catégorie à part pour sa beauté, sa culture et son caractère. Et pourtant, en observant de plus près les données démographiques, son pouvoir d’attraction ne semble pas être aussi important que celui de certaines autres grandes villes canadiennes.

Il faut décortiquer ces données pour en comprendre les effets sur l’immobilier. À l’instar du Québec, la population de Montréal se fait plus vieillissante  que dans le reste du pays, et il semble qu’elle ait perpétuellement des difficultés à retenir les jeunes ménages. Bien que je sois optimiste envers le marché immobilier montréalais, la région pourrait ne jamais connaître les hausses fulgurantes de prix que nous tenons maintenant pour acquises dans d’autres grandes villes canadiennes.

Alors, à quand l’envolée des prix à Montréal?

Montréal est magnifique et sophistiquée, avec des logements relativement abordables et une économie solide. Cependant, comme notre Étude sur le prix des maisons trimestrielle continue de le montrer, les prix des propriétés dans la région du Grand Montréal sont loin d’atteindre le niveau de ceux de Toronto ou de Vancouver, ou même de certains centres urbains moins importants au pays. Au troisième trimestre de 2016, la Synthèse du marché immobilier canadien de Royal LePage a démontré que le prix de l’agrégat des maisons au Canada a grimpé de 12,6 pour cent par rapport à l’année dernière, tandis que dans le Grand Montréal, cette croissance n’était que de 4,9 pour cent. Bien que cela soit plutôt sain et conforme à notre moyenne historique de croissance de 5 pour cent annuellement, ce chiffre ne se compare en rien au 30,6 et 13,6 pour cent de croissance observés durant le troisième trimestre dans le Grand Vancouver et la région du Grand Toronto respectivement.

Il suffit de regarder le graphique ci-dessous qui illustre la variation des prix entre Montréal, Vancouver et Toronto pour comprendre combien le fossé s’est creusé au fil des dernières années.

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*Données fournies par les Services de propriétés résidentielles Brookfield. L’agrégat des prix est calculé à partir de la moyenne pondérée de la valeur médiane des trois principaux types de propriétés pour chacune des trois régions.

Le problème, c’est que lorsqu’il est question du nombre croissant d’acheteurs, Montréal fait bande à part.

Cette réalité devient évidente en observant le nombre de jeunes adultes à Montréal, le groupe que nous considérons généralement comme les premiers acheteurs. En 2015 (les données les plus récentes offertes par Statistique Canada), les personnes âgées de 20 à 34 ans composaient 21,4 pour cent de la population de la ville, comparativement à 22,1 pour cent à Toronto et 22,5 pour cent à Vancouver. Montréal affiche aussi une plus faible proportion de résidents dans la quarantaine et la cinquantaine par rapport à ces autres villes, et un plus grand nombre de Montréalais sont âgés de 65 ans et plus. La demande des milléniaux n’est tout simplement pas comparable à celle que connaissent d’autres villes, affectant ainsi le dynamisme du marché immobilier.

Ces défis pour Montréal s’expliquent aussi en grande partie par les mouvements de population. Sur la période de cinq ans se terminant en 2014-2015, Montréal a perdu 27 405 personnes à d’autres régions du Québec, et 39 358 autres à d’autres provinces, pour un total de 66 763 départs. Cette tendance est aussi visible à Toronto et à Vancouver, en partie parce que les gens s’établissent en périphérie des grandes régions métropolitaine et que le boom pétrolier de l’Alberta a attiré bon nombre de jeunes adultes. Ce qui distingue Montréal, c’est que l’immigration ne vient pas compenser ces départs comme elle le fait dans d’autres régions du pays. L’immigration nette (les immigrants moins les émigrants) à Montréal était seulement de 109 503 personnes sur une période de 5 ans, ou environ 4,5 pour cent de sa population en 2015. En revanche, elle était de 5,2 pour cent à Toronto et de 7,3 pour cent à Vancouver.

Ainsi, pour que le marché immobilier montréalais atteigne une croissance toute aussi dynamique, toutes proportions gardées, il faudrait adapter les stratégies et politiques provinciales pour accueillir un plus grand flot de jeunes immigrants, et du même coup, élaborer des stratégies afin de retenir les familles qui sont tentées de quitter l’île. Il est évident que de rehausser les initiatives d’immigration et de migration du Grand Montréal favoriserait son économie et son marché immobilier.

Rappelons-nous aussi certains des avantages dont nous jouissons comme montréalais et québécois. À la différence des marchés les plus actifs du pays qui fluctuent d’une année à l’autre et d’un trimestre à l’autre, Montréal demeure abordable et à l’abris des grandes fluctuations, tout en connaissant des augmentations modérées et une certaine reprise depuis les derniers trimestres. De plus, la différence de salaires entre Montréal et les grandes villes canadiennes n’est pas si importante qu’on pourrait le croire, ce qui signifie qu’en habitant ici, vous risquez d’avoir une meilleure qualité de vie.

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